L’acció d’atermenament (“deslinde”) de finques o terrenys
El dret de propietat és d’aquells que mantenen el llegat que els romans ens van deixar. Tot i que aquests mai definiren amb exactitud el concepte de propietat, sí que foren capaços d’establir-ne les garanties i les limitacions a les quals es sotmetia el seu exercici. Limitacions tals, com per exemple:
- Interdictum de glande legenda.
- Interdictum de arborius coercendis
- Actio aquae pluviae arcendae.
I no sols establiren limitacions a la propietat sinó també mecanismes de protecció de l’exercici d’aquest dret, com podia ser l’acció reivindicatòria, entesa com aquella acció que gaudia el propietari no posseïdor contra el posseïdor no propietari per tal que se li reconegués el seu dret. Acció que per cert, també s’ha mantingut fins als nostres dies.
Lligada a aquesta acció reivindicatòria, els romans ja implantaren altres accions per garantir i protegir el dret de propietat com l’acció “actio finium regundorum”, que permetia a qualsevol propietari d’un terreny defensar el seu dret de propietat enfront d’intromissions il·legítimes d’altres persones, amb la finalitat de determinar els límits i l’extensió d’una finca respecte la resta de finques veïnes confrontants a la mateixa.
Aquesta acció “actio finium regundorum”, la qual també s’ha perpetuat fins als nostres dies, ara es coneix simplement com l’acció d’atermenament (“deslinde”), i d’acord amb el que estableix l’article 384 del Codi Civil, permet als propietaris atermenar la seva propietat amb citació dels propietaris dels terrenys confrontants. “Això significa que només pot exercir aquesta acció el propietari?” Doncs no, el Codi Civil preveu la possibilitat que els titulars de drets reals, com poden ser més habitualment, els arrendataris també puguin exercir aquesta acció per defensar els seus drets i interessos sobre la finca.
A més, cal tenir en compte diferents qüestions relatives a la acció d’atermenament que varien en funció del resultat de la controvèrsia. El Codi Civil estableix que l’atermenament (“deslinde”) es farà de conformitat amb els títols de cada propietari, i falta de títols, pel que resultés de la possessió entre els propietaris o tenidors confrontants.
“Però que passa si, ni de les escriptures o títols de propietat existents, ni tampoc de les proves que disposen les parts en relació a la possessió, es pot determinar com s’han d’atermenar les diferents finques confrontants?”
El Codi Civil, davant d’aquesta qüestió, opta per una solució equitativa i justa per les parts, per la qual la porció de terreny en disputa es repartirà per parts iguals entre les finques o terrenys confrontants implicats.
“I amb el cas que les superfícies del terrenys no concordin entre la documentació i la realitat física, com es determinen els llindars?”
El Codi Civil estableix que si existeixen discordances en quan a la totalitat del terreny, l’augment o la seva manca es distribuirà proporcionalment.
“Tinc un terreny el qual el meu veí ha ocupat una porció i afirma que és seva perquè està dintre de la seva propietat, que puc fer?”
“El terreny de la meva propietat no disposa de fites i tinc una sèrie de discrepàncies amb el veí sobre els límits de la seva finca i la meva, que puc fer?”
L’acció d’atermenament respon a la major part de preguntes relacionades amb l’ocupació il·legitima de terrenys, les discrepàncies amb els límits de finques, terrenys o solars, o la falta de concreció dels límits d’aquestes.
El més recomanable en aquesta tipologia de situacions és seguir una sèrie de passos:
Pas 0.- Conciliar posicions amb el veí o veïns confrontants per resoldre l’assumpte de forma amistosa.
Pas 1.- Realitzar una topografia de la finca d’acord amb els seus límits físics, registrals i inclús cadastrals.
Pas 2.a).- Amb el cas que s’arribi a una entesa amb el/els propietari/s veïn/s, signar una acta de conformitat acompanyada de la topografia aixecada. Aquesta via obre la possibilitat a elevar a públic els acords i incorporar-ne la nova informació sobre els límits a la Direcció General del Cadastre, alterant d’aquesta forma la geometria de les finques.
Pas 2.b).- Amb el cas que no s’arribi a una entesa amb el/els propietari/s veïn/s, cap la possibilitat d’iniciar dues vies diferents:
a) L’atermenament notarial, és a dir, iniciar un procés d’atermenament davant de Notari perquè en posterioritat s’inscrigui al Registre de la Propietat. Aquest opció no és gens aconsellable si no hi ha entesa entre les parts ja que una oposició motivada pel veï o pels veïns confrontants suposaría la finalització del procediment sense més.
b) L’acció d’atermenament per la via judicial, és a dir, el procediment judicial per resoldre un conflicte d’aquesta tipologia, iniciat per mitjà de la interposició d’una demanda contra el veï o els veïns amb els quals existeixen discrepàncies i confusió amb els límits de la propietat. Aparellada a aquesta acció sempre trobem l’acció de fitació o amollonament (“amojonamiento”), ja que no tindria cap tipus de sentit, atermenar la finca i no marcar-hi els seus límits.
Com és lògic, nosaltres som partidaris des d’un inici d’aquesta segona via si no existeix acord entre veïns.
I que recomanem abans d’iniciar aquest procés judicial?
Recomanem als nostres clients que, a banda d’encomanar una topografia a un professional habilitat, recullin tota la informació que tinguin disponible sobre el terreny o finca a atermenar on existeixi el conflicte, com podrien ser per exemple: fotografies, documents antics, escriptures antigues, testimonis o inclús d’altres veïns de la zona.
En moltes ocasions, l’atermenament va acompanyat necessàriament de l’acció reivindicatòria que abans assenyalàvem, amb la única finalitat que el reconeixement judicial elabori una ficció d’atermenar en primer lloc la finca i després reconèixer el dret de propietat sobre la porció de terreny en disputa.
Per tant, si teniu problemes, discrepàncies o dubtes amb el límits (“lindes”) de la vostra finca, terreny o solar respecte la propietat o propietats veïnes, sapigueu que l’acció d’atermenament és la via per recercar una solució a l’assumpte.
Deixa un comentari