Puc construir en un terreny classificat com a sòl urbanitzable?

Quan parlem de sòl urbanitzable, no parlem de sòl urbà. Aquesta és la primera qüestió a tenir en compte quan ha títol de propietat o a títol d’arrendament posseïm un terreny que la normativa urbanística municipal classifica com a sòl urbanitzable.

Quan parlem de sòl urbà ens referim a aquells terrenys que el planejament municipal classifica expressament amb aquesta condició, sigui perquè formen part del nucli urbà o teixit urbà del municipi i disposen de clavegueram, d’enllumenat, de carrers i altres serveis urbanístics bàsics, o sigui perquè es troben compresos dintre d’àrees consolidades.

En canvi, quan parlem de sòl urbanitzable, ens referim a aquells terrenys (article 33 del Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme) que el planejament urbanístic municipal considera necessaris per al seu desenvolupament i que es troben pendents d’urbanització. A més a més, el sòl urbanitzable pot ser delimitat o no delimitat. Perquè ens féssim una idea, el sòl urbanitzable delimitat és aquell el qual la normativa urbanística municipal descriu i concreta en un major grau de detall respecte el sòl urbanitzable no delimitat, el qual fins que no hagi estat transformat continuarà tenint la condició de sòl no urbanitzable (“sòl rústic”).

Aquests terrenys per tant, per tal que passin a ser terrenys classificats com a sòl urbà (independentment de la seva qualificació i usos previstos), requeriran d’un procés de planificació i posterior urbanització (a través d’instruments com poden ser els plans parcials). Sense entrar detall, cal tenir en compte que els processos de transformació urbanística d’aquesta tipologia de terrenys acostumen a ser inclús tant lents que poden passar anys fins que no es materialitzen. 

Per tant, podem construir en un terreny classificat com a sòl urbanitzable, fins que no es materialitzi el procés de transformació urbanística?

Les possibilitats són escasses i inclús redundants, encara que la Llei d’Urbanisme preveu únicament tres opcions:

a) Primera opció: Promoure la transformació urbanística, és a dir, prendre iniciativa en el procés d’urbanització per transformar els terrenys a sòl urbà i així poder edificar d’acord amb els paràmetres urbanístics municipals. Com ja referíem, aquests processos de transformació urbanística, atenent les expectatives, les necessitats socials, demogràfiques, econòmiques i inclús polítiques, poden trigar anys en iniciar-se i finalitzar-se, més encara quan la iniciativa privada no disposa de quòrums suficients o capacitat econòmica per afrontar aquesta tipologia de processos.

b) Segona opció: Amb el cas dels sòls urbanitzables no delimitats, aquests es poden gaudir com si de terrenys situats en sòl no urbanitzable es tractessin. Això bàsicament ve a significar que els propietaris o llogaters de terrenys d’aquesta tipologia de sòls podran construir o destinar els seus terrenys a aquells usos vinculats amb els usos agrícoles, ramaders, forestals o d’explotació de recursos que així permeti la normativa municipal. Perquè ens entenguem, els propietaris d’aquelles terres de cultiu, de pastureig o forestals tindran la possibilitat de mantenir l’activitat i sol·licitar aquelles construccions i usos que la normativa urbanística preveu en aquests sòls.

c) Tercera opció: Amb el cas dels sòls urbanitzables delimitats i també no delimitats, la Llei d’Urbanisme preveu la possibilitat, encara que es tracta d’una qüestió amb certa complexitat, implantar usos i obres de caràcter provisional.

Respecte els usos, únicament es permetria algun dels següents supòsits:

• a) L’emmagatzematge o el dipòsit simple i mer de mercaderies o de béns mobles.
• b) La prestació de serveis particulars als ciutadans.
• c) Les activitats del sector primari i les activitats comercials que hi estiguin relacionades.
• d) Les activitats de lleure, esportives, recreatives i culturals.
• e) L’exhibició d’anuncis publicitaris mitjançant panells.

Respecte les obres únicament es permetria l’execució d’aquelles obres que fossin necessàries i mínimes per desenvolupar els usos anteriorment permesos. Cal tenir en compte, en tot cas, que aquestes obres han de ser fàcilment desmuntables i traslladables.