Edificacions veïnes en mal estat: urbanisme o dret civil?

Quants cops hem escoltat que s’ha enfonsat un habitatge envellit, en desús o abandonat? Quantes persones propietàries d’habitatges no han sofert perjudicis a causa d’edificis, d’habitatges unifamilars o de construccions veïnes en mal estat?

Aquesta és una de les situacions que es reprodueix i repeteix en moltes ocasions en la major part de municipis dels nostres territoris. I quin és el principal motiu? Quasi en totes les ocasions el motiu principal és l’abandonament de l’immoble per part dels seus propietaris, els quals no han estat sotmesos a processos de rehabilitació, reforç estructural o d’altres mesures que garanteixin la seva permanència i sobretot, que garanteixin la integritat física de les persones i de les coses. 

En l’actualitat, i derivat de les conseqüències de l’última crisi econòmica, molts d’aquests immobles han estat adquirits per entitats financeres, les quals han incrementat el seu parc immobiliari de forma exponencial.

En moltes ocasions, aquestes entitats financeres són incapaces de controlar i gestionar el seu patrimoni, fet que genera l’existència d’immobles en mal estat de conservació o inclús en estat ruïnós.

Aquestes edificacions no suposarien un mal de cap a la societat si es trobessin fora de nuclis urbans, però malauradament i en general, aquestes s’integren dintre del teixit urbà dels municipis.

“I si un d’aquests immobles es troba col·lateral a la meva propietat, que he de fer?”

Doncs existeixen diferents possibilitats o vies de solució, encara que algunes més viables o econòmiques que d’altres. En aquesta entrada intentarem resumir-les breument.

La primera: recórrer a la via judicial civil si el propietari de l’immoble no pretén donar solució a la problemàtica i a més, s’han causat danys a la nostra propietat.

Per tal d’exigir a través de la via judicial civil que s’obligui al propietari de l’immoble en mal estat a executar aquelles accions procedents que ens afectin com a propietaris d’immobles veïns, hem de tenir en compte precisament aquesta premissa, el mal estat de l’edificació. 

Des de la nostra perspectiva, entenem que podríem exigir al propietari veí la reparació d’aquell immoble en mal estat en el següents supòsits:

• Amenaça de perill sobre les coses o sobre les persones.
• Edificació ruïnosa o d’altres parts de la construcció amb aquesta situació.
• Danys materials a la nostra propietat derivades del mal estat de l’edificació veïna.

D’acord amb el que estableix el Codi Civil 389 i següents, si una edificació, paret, columna o qualsevol altra construcció amenaci ruïna, el propietari estarà obligat a la seva demolició o a executar les obres necessàries per evitar la seva caiguda.

En consonància, el Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya, en el seu article 546-11 estableix que:

“Si en una paret o en un altre element constructiu d’una edificació es produeixen esfondraments, si amenaça ruïna i produeix un perill racional de perjudicar la finca veïna o les persones que transiten a prop de la dita edificació o si el seu estat pot afectar la salubritat de la finca veïna, els propietaris d’aquesta finca poden exigir als de la finca que provoca el perill o atempta contra la salubritat que adoptin les mesures adequades per a fer cessar la situació de perill o, fins i tot, que enderroquin l’element constructiu que el provoca.”

És per això, que la via judicial civil sempre acaba esdevenint una via segura per tal d’exigir la reparació, el reforç o qualsevol altra acció procedent que permeti garantir i protegir-se dels danys de tercers que en poguessin derivar. Però és la opció més ràpida i econòmica? Doncs baix el nostre punt de vista no, però sí que és la única amb la qual podem exigir la reparació dels danys soferts o la devolució de les quanties abonades per la reparació dels mateixos.

La segona: sol·licitar a l’Ajuntament que exigeixi al propietari de l’immoble l’execució de mesures necessàries per evitar danys a tercers.

Per nosaltres aquesta és la via més ràpida i econòmica. L’urbanisme és el viu reflex de la funció social de la propietat i les Administracions Públiques les encarregades de vetllar perquè així sigui.

“Tenim dret a abandonar un immoble de la nostra propietat amb mancances constructives, estètiques, de seguretat o de salubritat?” 

No, la funció social del dret de propietat limita precisament qüestions com aquestes en el si d’una societat, i així ho disposa la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge quan determina que, s’incompleix la funció social d’un habitatge o un edifici d’habitatges quan els seus propietaris incompleixen el deure de conservació i rehabilitació.

“I si l’immoble que m’afecta no es tracta d’un habitatge sinó d’una nau, magatzem o pati,  no s’està incomplint la norma?” 

Igualment s’incompleix la norma. El Reglament de la Llei d’Urbanisme atribueix als propietaris de tot tipus d’edificacions, instal·lacions, terrenys o d’altres béns, un deure de conservació i de rehabilitació que inclou: el manteniment o la reposició de les condicions de seguretat, salubritat i ornament públic dels béns immobles; la conservació i la rehabilitació de les condicions objectives d’habitabilitat dels habitatges o de les condicions de funcionalitat dels altres tipus de construccions, d’acord amb llur destí; aquells deures de conservació i rehabilitació que determini la legislació sectorial o que estableixin les normes de protecció del patrimoni cultural dels plans urbanístics; el compliment de les normes sobre rehabilitació urbana establertes pel pla d’ordenació urbanística municipal o pel programa d’actuació urbanística municipal per a àmbits determinats.

“Si presento una instància a l’Ajuntament informant que l’immoble veí es troba en mal estat, estan obligats a actuar?”

Doncs en un principi sí. La Llei d’Urbanisme atribueix l’obligació als Ajuntaments d’actuar en aquesta tipologia de situacions, amb les quals n’han d’ordenar l’execució d’obres necessàries per garantir unes condicions mínimes de seguretat, salubritat i ornament públic dels immobles, com així disposa el punt tercer, de l’article 197, de la Llei d’Urbanisme:

3. Els ajuntaments han d’ordenar d’ofici o a instància de qualsevol persona interessada, l’execució de les obres necessàries per conservar les condicions a què es refereix l’apartat 1. Les ordres d’execució s’han d’ajustar a la normativa de règim local, amb observança sempre del principi de proporcionalitat administrativa i amb l’audiència prèvia de les persones interessades.

“Podrà actuar sempre l’Ajuntament respecte immobles abandonats o en mal estat?”

Sí, sempre que l’immoble en qüestió es trobi en condicions de seguretat, salubritat, ornament públic, habitabilitat o funcionalitat deficients. En aquest sentit, l’Ajuntament sempre haurà d’actuar quan es doni alguna, algunes o totes les condicions anteriors, sense cap tipus excepció al respecte, ni tant sols si l’immoble es trobés en un terreny rústic.

Això suposa que qualsevol denúncia, instància o escrit dirigit a l’Ajuntament, en el que s’informa d’una situació anàloga hagi de ser tramitat sempre que es compleixin els requisits i les exigències previstes en la normativa urbanística.

“Té algun cost per la persona denunciant sol·licitar aquestes actuacions a l’Ajuntament sobre un immoble abandonat o en mal estat?

No. Ni tant sols té costos per l’Administració actuant, ja que els costos que se’n deriven de l’execució d’obres o d’altres accions necessàries per garantir les condicions de seguretat, de salubritat i/o d’ornament públic han de ser sufragades per la propietat sigui en primera o en segona instància. L’Ajuntament o l’administració pública competent podrà executar tots aquells mecanismes d’execució forçosa per tal d’obligar al propietari a executar quantes actuacions o obres siguin necessàries en l’immoble, com poden ser per exemple:

• Executar el propi Ajuntament en nom i a càrrec de la propietat totes aquelles obres o actuacions que s’hagin dictat en el si del procediment administratiu.
• Imposar multes de forma reiterada per exigir el compliment voluntari al propietari de l’immoble.

Això ve a significar que els costos que se’n deriven mai seran sufragats per l’Ajuntament (en general) ni tampoc per la persona denunciant. 

“Quant de temps pot trigar l’Ajuntament en ordenar l’execució de mesures?”

Sens perjudici de la perillositat de la situació i el risc que es genera sobre les persones i/o sobre les coses, la Llei d’Urbanisme estableix que el procediment s’ha de resoldre amb un període màxim de 6 mesos, el que no implica que l’execució de les mesures o les ordres dictades pel propi Ajuntament s’allarguin més enllà d’aquest període. 

Per norma, es tracta de procediments administratius poc complexos que duren menys de 6 mesos i que únicament podrien demorar-se per altres qüestions jurídiques derivades del títol de propietat, de la pràctica de notificacions o d’altres qüestions com poden ser per exemple, les autoritzacions judicials procedents que s’hagin d’obtenir.

“Puc exigir els danys provocats pel mal estat de l’edificació veïna a través de l’Ajuntament?”

No. Els danys provocats pel mal estat de conservació o de manteniment de l’edificació o inclús derivats de l’ensorrament d’aquesta edificació, únicament podran ser reclamats per la via judicial civil. El Dret públic no és d’aplicació en assumptes d’índole privada entre particulars.

Conclusió: la via urbanística pot ser la via idònia que busqueu si únicament preteneu protegir-vos de possibles perills i danys derivats d’aquestes situacions, sent més econòmica i, la major part d’ocasions, més ràpida que la via judicial civil.

Com ja hem explicat, la via judicial civil és la via més lenta i menys econòmica de les dues vies que us hem plantejat i, des de la nostra perspectiva, el propietari afectat i que ha sofert danys a causa del mal estat d’una edificació veïna podria recórrer a ella si pretén que el responsable, repari els desperfectes ocasionats o retorni les quantitats abonades de les reparacions executades. Per contra, la via urbanística no us permetrà reclamar la reparació o la quantia de les reparacions pels danys soferts al vostre immoble.